Vous voulez obtenir un nouveau prêt immobilier pour cette année 2022 ? Vous devez savoir que certains points ont changé sur ce type de crédit. N’oubliez pas non plus que chaque banque a ses propres conditions pour vous proposer un contrat. En tout cas, il est important de prendre note des différents changements pour éviter des problèmes judiciaires.
Des conditions bancaires de plus en plus encadrées
De nouvelles conditions sur le prêt immobilier ont été effectives depuis le début de l’année 2022. Celles-ci sont principalement suivies par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière). Certes, la décision pour modifier certaines dispositions a été prise en septembre 2021. Ce n’est en outre qu’en 2022 que les changements ont été vraiment appliqués auprès des assurances et des établissements bancaires.
La banque est de ce fait en possibilité d’appliquer les conditions suivantes pour chaque emprunteur :
- Un taux d’effort inférieur à 35 % de vos revenus nets
- Une maturité de crédit inférieure à 25 ans
Notez toutefois que ce second point peut aller jusqu’à 27 ans pour prêt lié à une VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Cela est aussi valable pour un CCMI (Contrat de construction d’une maison individuelle). Il faut souligner que la loi offre plusieurs garanties aux banques.
Le point sur le calcul du taux d’effort
L’article 4 du nouveau code de la consommation apporte plus de précisions sur le taux d’effort. Ce dernier indique le ratio concernant les charges annuelles d’emprunt de chaque numérateur. Ce même article évoque les revenus annuels qui seront pris en compte par la banque pour faire le calcul de votre taux d’endettement. Vous pouvez aussi vous référer au 9 ° de l’article L. 311-1 du même document pour mieux vous informer.
Notez en outre que le TAEG (Taux annuel effectif global) exprime le coût total de votre crédit. Il suffit pour cela de vous référer aux articles L. 311-1 et L. 314-1 du Code de la consommation. À souligner que votre assurance emprunteur sera prise en compte dans le calcul. La banque prendra de ce fait en compte votre état de santé ainsi que les risques d’invalidité.
Un taux d’endettement révisé
Il faut admettre que le changement du calcul de taux d’effort a abouti à un nouvel endettement de 35 %. Ainsi, le taux de 33 % n’est plus accepté par les banques et les assureurs. Cette augmentation a quand même permis d’ajouter l’assurance de prêt dans les conditions d’obtention du crédit.
Ce changement dépend en outre de votre état de santé. Vous devrez par exemple opter pour une assurance plus importante pour votre prêt si vous souffrez d’une pathologie. Cela est aussi valable pour les demandeurs de crédits âgés. Toutefois, cela ne vous empêche pas de projeter un bon investissement immobilier.
Notez d’un autre côté que vous pouvez contourner cette nouvelle loi à condition de bien faire les choses. Vous avez par exemple la possibilité de vous acheter un bien immobilier en SCI. La nouvelle règle ne s’applique pas encore dans ce domaine.
D’autres conditions que vous devrez vérifier avant de signer un contrat
Ici, le premier point à vérifier est le retour de votre apport. Vous pouvez ainsi obtenir un crédit sans apport à condition d’avoir un bon travail. La banque est la seule à pouvoir trancher sur ce point. Elle peut par exemple s’informer sur l’épargne dont vous disposez. Vous pouvez aussi convaincre l’établissement en proposant un apport de 10 % sur votre projet immobilier.
Il ne faut pas non plus négliger la réduction de la durée maximale du crédit immobilier. Vous devrez alors prendre certaines dispositions en compte pour assurer l’amortissement de votre projet. Vous avez par exemple la possibilité d’appliquer de nouveaux tarifs pour les loyers. Enfin, il ne faut pas négliger la prise en compte de 90 % des loyers que vous recevrez dans le taux d’endettement.
Rappel des conditions pour bénéficier d’un crédit immobilier
L’octroi d’un crédit immobilier nécessite des garanties financières solides pour pouvoir profiter de cette offre. Les conditions pour bénéficier d’un tel prêt sont quasi-similaires auprès d’une banque à une autre. Toutefois, pour bien tenir en compte les exigences des banques lors de votre demande de crédit, voici un bref rappel des conditions essentielles.
Un taux d’endettement ne dépassant pas 35 %
À titre informatif, on appelle taux d’endettement le pourcentage de revenu destiné à rembourser vos mensualités. Il s’agit du montant calculé par les banques incluant votre reste à vivre et votre capacité de remboursement. D’après la révision, celui-ci ne doit pas dépasser 35 %. Avant d’adresser votre demande de crédit, il est dans ce cas nécessaire de calculer taux endettement. Pour comprendre cette notion et son importance sur un crédit immobilier, lisez ce qui suit.
Formule pour calculer le taux d’endettement
Pour obtenir votre taux d’endettement, vous devez le calculer en prenant le montant de vos crédits en cours et de vos charges fixes à multiplier par 100, le résultat sera divisé par vos revenus (salaires et autres sources de revenus).
Taux d’endettement= (somme de vos crédits et de vos charges fixes x 100)/revenus
Quelles sont les exceptions au taux d’endettement maximal de 35 % ?
Les recommandations des autorités fixent le taux d’endettement maximal à 35 %. Néanmoins, il existe des cas où la loi autorise l’emprunteur à dépasser cette limite. Dans ce cas, pour les cas suivants, les banques demeurent flexibles quant au respect du taux d’endettement selon la situation de l’emprunteur.
- S’il s’agit d’un prêt souscrit à une durée relativement courte : les prêts de courte durée contrairement au crédit immobilier ne tiennent pas en compte le taux d’endettement ;
- Pour les emprunteurs ayant un revenu élevé : si le reste à vivre est important malgré les crédits contractés par l’emprunteur, celui-ci peut dépasser le taux d’endettement maximal fixé ;
- Pour les fonctionnaires : ici, la sécurité de l’emploi de fonctionnaire constitue une garantie pour la banque. L’emprunteur pourra dans ce cas souscrire à un prêt, même en dépassant les 35 % fixés par la loi ;
- Selon l’âge de l’emprunteur : si vous êtes encore jeune, vos opportunités financières à venir permettent à la banque de vous accorder des prêts au-delà du maximum autorisé ;
- L’épargne : si vous avez une importante épargne, vous rassurez davantage l’établissement de crédit quant à votre capacité de remboursement.
Comment calculer le taux d’endettement avec un simulateur ?
À partir de la formule mentionnée auparavant, vous pouvez déjà réaliser un calcul approximatif de votre taux d’endettement. Cependant, son application peut générer des difficultés et des erreurs de calcul. Dans ce cas, pour éviter ces erreurs, il vous suffit d’utiliser un simulateur de taux d’endettement. Mais pour mieux utiliser cet outil sans la moindre erreur, pensez à lister à l’avance vos revenus et vos charges.
- Pour les revenus : le taux d’endettement inclut votre salaire mensuel, vos primes annuelles (13e mois), vos revenus de remplacement et vos pensions de retraite.
- Concernant les dépenses : il s’agit des loyers, des mensualités de vos crédits et d’autres charges fixes comme la pension alimentaire.
- Les documents personnels exigés pour votre demande de crédit immobilier
- Les établissements bancaires étudient votre dossier de demande de crédit avant d’accorder votre crédit. Ils exigent dans ce cas que vous fournissiez les documents suivants :
- Votre pièce d’identité ;
- Un document justifiant votre situation familiale actuelle ;
- Un justificatif de domicile valide (facture d’eau, facture de téléphone, facture d’électricité, attestation d’hébergement, loyer, etc.) ;
- Un contrat de travail ou un justificatif de votre statut de salarié.
D’autres documents à fournir
Pour bénéficier d’un crédit immobilier, vous devez également justifier vos ressources ou charges actuelles. Ainsi, la banque vous exige :
- Vos 3 dernières fiches de paie ou vos 3 bilans comptables récents ;
- Le relevé de vos opérations bancaires des 3 mois récents ;
- Les 2 avis d’impositions récents ;
- Les justificatifs de vos éventuels crédits en cours ;
- Un justificatif d’apport personnel ;
- Un titre de pension ou de retraite pour les 3 mois récents.
À ces documents s’ajoutent des dossiers accompagnant votre demande de prêt. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de l’établissement financier pour les rassembler.