Face à la persistance de logements insalubres dans le paysage immobilier français, le droit public a développé un arsenal juridique permettant aux autorités d’intervenir lorsque la santé ou la sécurité des occupants est menacée. L’expropriation pour cause d’insalubrité extrême constitue l’ultime recours face à des situations où les mesures correctives ordinaires s’avèrent insuffisantes. Ce mécanisme d’exception, à la croisée du droit administratif, du droit de l’urbanisme et du droit de la santé publique, permet à l’État ou aux collectivités territoriales de se substituer aux propriétaires défaillants en acquérant, contre indemnité, des biens immobiliers dont l’état représente un danger grave pour la santé publique.
Fondements juridiques et évolution historique de l’expropriation pour insalubrité
L’expropriation pour cause d’insalubrité trouve ses racines dans les préoccupations hygiénistes du XIXe siècle. La première législation significative en la matière remonte à la loi du 13 avril 1850 sur l’assainissement des logements insalubres, qui donnait déjà aux communes la possibilité d’intervenir face aux logements considérés comme dangereux pour la santé publique. Cette préoccupation s’est progressivement renforcée au fil des décennies, notamment avec la loi Vivien du 10 juillet 1970, texte fondateur qui a considérablement simplifié les procédures d’expropriation des immeubles insalubres.
De nos jours, le cadre légal de cette procédure s’articule principalement autour du Code de la santé publique et du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’article L.1331-28 du Code de la santé publique précise les conditions dans lesquelles un immeuble peut être déclaré insalubre irrémédiable, préalable nécessaire à une procédure d’expropriation. Cette qualification intervient lorsque les travaux nécessaires à la résorption de l’insalubrité sont impossibles techniquement ou économiquement disproportionnés par rapport à la valeur du bien.
La loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018 ont apporté des modifications substantielles à ce dispositif, renforçant les pouvoirs des autorités publiques en matière de lutte contre l’habitat indigne. Ces réformes ont notamment facilité l’articulation entre les différentes procédures de police administrative et amélioré l’efficacité des interventions publiques face aux situations d’insalubrité grave.
Du point de vue constitutionnel, l’expropriation pour insalubrité s’inscrit dans le cadre général du droit de l’expropriation et doit respecter les principes fondamentaux protégeant le droit de propriété. La Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, dans son article 17, consacre le caractère inviolable et sacré de la propriété, tout en prévoyant la possibilité d’en être privé « lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment ». Le Conseil constitutionnel a eu l’occasion de préciser que les mesures d’expropriation pour insalubrité respectent ce cadre constitutionnel dans la mesure où elles poursuivent un objectif d’intérêt général de protection de la santé publique.
Évolution jurisprudentielle significative
La jurisprudence a joué un rôle déterminant dans la définition des contours de cette procédure. Ainsi, le Conseil d’État, dans son arrêt du 14 mars 2003 (Association syndicale du lotissement des rives du Rhône), a précisé les critères d’appréciation de l’insalubrité irrémédiable, en soulignant l’importance d’une évaluation technique et économique rigoureuse. Plus récemment, dans un arrêt du 20 novembre 2020, la Cour de cassation a rappelé que l’indemnisation dans le cadre d’une expropriation pour insalubrité doit tenir compte de l’état réel du bien, y compris sa dépréciation liée à son caractère insalubre.
Procédure administrative de l’expropriation pour insalubrité extrême
La mise en œuvre d’une procédure d’expropriation pour cause d’insalubrité extrême obéit à un formalisme rigoureux destiné à protéger les droits des propriétaires tout en permettant une action efficace des autorités publiques. Cette procédure se décompose en plusieurs phases distinctes, chacune répondant à des exigences légales spécifiques.
Phase préalable : constatation de l’insalubrité irrémédiable
Avant toute action expropriatrice, l’insalubrité irrémédiable du bien concerné doit être officiellement constatée. Cette première étape débute généralement par un signalement émanant d’occupants, de voisins, de services sociaux ou d’associations. L’Agence Régionale de Santé (ARS) diligente alors une enquête technique approfondie, confiée à des inspecteurs de salubrité ou à des techniciens sanitaires. Ces derniers évaluent l’état du bâtiment selon une grille de critères précis : présence d’humidité excessive, défauts d’étanchéité, risques d’effondrement, contamination par le plomb, installations électriques dangereuses, absence d’eau potable ou d’assainissement, etc.
Le rapport établi est ensuite soumis au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST), instance consultative qui émet un avis sur la qualification d’insalubrité et son caractère remédiable ou irrémédiable. Sur la base de cet avis, le préfet prend un arrêté déclarant l’immeuble insalubre irrémédiable en application de l’article L.1331-26 du Code de la santé publique. Cet arrêté constitue le fondement juridique indispensable à la poursuite de la procédure d’expropriation.
Déclaration d’utilité publique et enquête parcellaire
Une fois l’insalubrité irrémédiable établie, la procédure d’expropriation proprement dite peut s’engager. Elle débute par la constitution d’un dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP), comprenant notamment une notice explicative, un plan de situation, une estimation sommaire des dépenses et l’arrêté d’insalubrité. Une particularité de l’expropriation pour insalubrité réside dans la procédure simplifiée prévue par la loi Vivien, qui dispense l’autorité expropriante de démontrer l’utilité publique du projet, celle-ci étant présumée du fait de l’insalubrité constatée.
Le préfet désigne alors un commissaire enquêteur chargé de conduire l’enquête publique. Contrairement à la procédure classique d’expropriation, l’enquête pour insalubrité est généralement simplifiée et peut se dérouler sur une période plus courte. Parallèlement, une enquête parcellaire est menée pour identifier précisément les propriétaires concernés et délimiter les parcelles à exproprier.
À l’issue de ces enquêtes, le préfet prend un arrêté déclarant d’utilité publique l’opération d’expropriation et déclare cessibles les parcelles nécessaires. Cet arrêté doit être notifié individuellement aux propriétaires et fait l’objet de mesures de publicité. Il est susceptible de recours devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de sa publication.
Phase judiciaire et transfert de propriété
La phase judiciaire de l’expropriation est conduite sous l’égide du juge de l’expropriation, magistrat spécialisé du tribunal judiciaire. L’autorité expropriante saisit ce magistrat d’une demande de prononcé de l’expropriation. Après vérification de la régularité de la procédure administrative antérieure, le juge rend une ordonnance d’expropriation qui opère le transfert de propriété au profit de la collectivité expropriante.
Cette ordonnance est ensuite publiée au service de la publicité foncière, formalité qui rend le transfert de propriété opposable aux tiers. Les occupants de l’immeuble bénéficient généralement d’un délai pour quitter les lieux, et l’autorité expropriante a l’obligation de proposer des solutions de relogement adaptées.
- Signalement et constat technique d’insalubrité
- Avis du CODERST et arrêté préfectoral d’insalubrité irrémédiable
- Constitution du dossier d’enquête préalable à la DUP
- Enquête publique simplifiée et enquête parcellaire
- Arrêté préfectoral de DUP et de cessibilité
- Saisine du juge de l’expropriation
- Ordonnance d’expropriation et transfert de propriété
L’indemnisation des propriétaires expropriés : principes et particularités
Le principe d’une juste et préalable indemnité constitue l’une des garanties fondamentales offertes aux propriétaires dans le cadre de toute procédure d’expropriation, conformément à l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen. Toutefois, dans le cas spécifique de l’expropriation pour cause d’insalubrité extrême, ce principe connaît des adaptations significatives qui tiennent compte de la situation particulière des biens concernés.
Modalités d’évaluation de l’indemnité principale
L’indemnité principale vise à compenser la perte du bien exproprié. Son calcul obéit à des règles particulières dans le cadre de l’expropriation pour insalubrité. En effet, l’article L.511-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que la valeur des immeubles insalubres est évaluée en tenant compte de leur état d’insalubrité.
Concrètement, le juge de l’expropriation s’appuie sur l’expertise d’un commissaire du gouvernement, généralement issu de la Direction départementale des finances publiques, qui propose une estimation de la valeur vénale du bien. Cette évaluation tient compte des caractéristiques intrinsèques de l’immeuble, de sa localisation, mais diminue substantiellement sa valeur en raison de son état d’insalubrité et des travaux qui seraient nécessaires pour le rendre habitable. Dans certains cas extrêmes, lorsque le coût de réhabilitation dépasserait manifestement la valeur du bien une fois rénové, l’indemnité peut se limiter à la valeur du terrain nu, déduction faite des coûts de démolition.
La jurisprudence a précisé les modalités de cette évaluation. Ainsi, dans un arrêt du 16 mai 2018, la Cour de cassation a confirmé que « l’indemnité d’expropriation d’un immeuble déclaré insalubre irrémédiable doit être fixée en tenant compte de cette situation qui affecte la valeur vénale du bien ». Cette approche restrictive vise à éviter que des propriétaires négligents ne tirent profit de leur manquement aux obligations d’entretien de leur patrimoine.
Indemnités accessoires et cas particuliers
Outre l’indemnité principale, des indemnités accessoires peuvent être accordées pour compenser certains préjudices spécifiques liés à l’expropriation. Il peut s’agir d’indemnités de remploi, destinées à couvrir les frais d’acquisition d’un bien équivalent (frais notariés, droits de mutation), ou d’indemnités pour trouble commercial si l’immeuble abritait une activité économique.
Un cas particulier concerne les propriétaires occupants de bonne foi. La loi ELAN a introduit des dispositions plus favorables à leur égard, considérant leur situation sociale souvent précaire et le fait qu’ils subissent directement les conséquences de l’insalubrité. Pour ces propriétaires, l’évaluation de l’indemnité peut être plus généreuse, notamment lorsqu’ils peuvent justifier avoir réalisé des travaux d’amélioration ou avoir acquis le bien sans connaissance de son état d’insalubrité.
À l’inverse, la jurisprudence se montre particulièrement sévère envers les marchands de sommeil, ces propriétaires qui exploitent sciemment la misère de locataires vulnérables en louant des logements indignes à des prix excessifs. Dans ces situations, les tribunaux peuvent réduire drastiquement l’indemnisation, voire la limiter au strict minimum légal.
Procédure de fixation et contestation des indemnités
La procédure de fixation des indemnités débute par une phase amiable durant laquelle l’autorité expropriante formule une offre d’indemnisation au propriétaire. Cette offre s’appuie sur l’évaluation réalisée par le service des Domaines. Si le propriétaire accepte cette proposition, un accord amiable est conclu et l’indemnité est versée.
En cas de désaccord, c’est le juge de l’expropriation qui fixera le montant de l’indemnité. Le propriétaire ou l’autorité expropriante saisit alors le juge, qui organise une visite des lieux suivie d’une audience. Le juge rend ensuite un jugement fixant le montant définitif de l’indemnité, en s’appuyant éventuellement sur une expertise judiciaire complémentaire.
Cette décision est susceptible d’appel devant la cour d’appel dans un délai d’un mois. En dernier recours, un pourvoi en cassation est possible devant la Cour de cassation, mais uniquement pour des questions de droit et non de réévaluation du montant de l’indemnité.
Il convient de souligner que le versement de l’indemnité doit intervenir préalablement à la prise de possession du bien par l’autorité expropriante, conformément au principe constitutionnel de la « juste et préalable indemnité ». À défaut, le propriétaire peut saisir le juge pour obtenir la fixation d’une indemnité provisionnelle et contester la prise de possession anticipée.
Le relogement des occupants : obligations et dispositifs
L’expropriation pour cause d’insalubrité extrême ne se limite pas à la seule acquisition forcée d’un bien immobilier défectueux. Elle s’accompagne d’une dimension sociale fondamentale : assurer la protection et le relogement des personnes qui occupaient les lieux, souvent en situation de grande vulnérabilité. Cette obligation de relogement constitue un aspect majeur de la procédure, encadré par des dispositions légales strictes.
Cadre juridique de l’obligation de relogement
Le droit au relogement des occupants d’immeubles frappés d’insalubrité irrémédiable est consacré par plusieurs textes législatifs, notamment l’article L.521-1 du Code de la construction et de l’habitation qui précise que « pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale ».
L’obligation de relogement incombe prioritairement au propriétaire du bien insalubre. Toutefois, en cas d’expropriation, cette charge est transférée à l’autorité expropriante (commune, établissement public de coopération intercommunale, État) qui doit proposer aux occupants une solution d’hébergement ou de relogement adaptée à leurs besoins et à leurs ressources.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a renforcé ce dispositif en précisant les modalités d’application de cette obligation et en étendant la protection à un plus grand nombre d’occupants. Le texte distingue désormais clairement deux situations :
- L’hébergement temporaire, solution provisoire lorsque les travaux nécessitent une évacuation temporaire
- Le relogement définitif, exigé dans les cas d’insalubrité irrémédiable conduisant à une expropriation
Dans ce second cas, qui nous intéresse particulièrement, l’autorité publique doit proposer aux occupants un logement correspondant à leurs besoins et possibilités, dans un délai de trois mois suivant la notification de l’arrêté d’insalubrité irrémédiable, prolongeable une fois. Ce délai peut être raccourci en cas de danger imminent pour la sécurité des occupants.
Mise en œuvre pratique du relogement
La mise en œuvre du relogement commence par un diagnostic social approfondi des situations individuelles des occupants. Ce diagnostic, généralement confié à des travailleurs sociaux, permet d’identifier les besoins spécifiques de chaque ménage : taille du logement nécessaire, localisation souhaitée, proximité des lieux de travail ou des établissements scolaires, accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, etc.
Sur la base de ce diagnostic, l’autorité expropriante mobilise différentes ressources pour proposer des solutions de relogement adaptées. Elle peut s’appuyer sur :
- Son propre parc de logements sociaux, lorsqu’elle en dispose
- Le contingent préfectoral de logements réservés pour les situations d’urgence
- Des conventions avec des bailleurs sociaux ou des organismes HLM
- Le parc privé conventionné, via des agences immobilières à vocation sociale
- L’acquisition et la réhabilitation d’autres logements dans le cadre d’opérations plus vastes de rénovation urbaine
Les propositions de relogement doivent respecter plusieurs critères légaux pour être considérées comme adaptées : elles doivent correspondre aux capacités financières des ménages, être situées dans un périmètre géographique raisonnable, et présenter des caractéristiques au moins équivalentes au logement d’origine en termes de surface et d’équipements. Le Conseil d’État a précisé, dans un arrêt du 2 décembre 2019, que l’obligation de relogement implique la proposition d’un logement « décent », répondant aux normes minimales d’habitabilité.
En pratique, les occupants se voient proposer jusqu’à trois offres de relogement. En cas de refus de ces trois propositions sans motif légitime, l’autorité expropriante peut solliciter du préfet le concours de la force publique pour procéder à l’évacuation des lieux. Cette mesure reste toutefois exceptionnelle, les autorités privilégiant généralement la recherche de solutions consensuelles.
Financement et aides au relogement
Le relogement des occupants d’immeubles insalubres représente un coût significatif pour les collectivités publiques. Plusieurs dispositifs financiers ont été mis en place pour soutenir ces opérations :
L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) peut accorder des subventions aux collectivités dans le cadre d’opérations de résorption de l’habitat insalubre (RHI) ou de traitement de l’habitat insalubre remédiable ou dangereux (THIRORI). Ces aides couvrent une partie des coûts d’acquisition, de relogement et de démolition-reconstruction.
Le Fonds National d’Accompagnement Vers et Dans le Logement (FNADVL) finance des mesures d’accompagnement social des ménages relogés, particulièrement utiles pour les populations les plus fragiles.
Les aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS) peuvent être mobilisées pour faciliter l’accès au nouveau logement, avec des procédures accélérées de traitement des dossiers.
Les collectivités territoriales peuvent également mettre en place des dispositifs spécifiques d’aide au déménagement, à l’installation ou à l’équipement du nouveau logement.
Il convient de souligner que ces opérations de relogement s’inscrivent souvent dans des projets urbains plus vastes de rénovation de quartiers dégradés, bénéficiant de financements complémentaires de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) ou des fonds européens de développement régional (FEDER).
Défis et perspectives de l’expropriation comme outil de lutte contre l’habitat indigne
L’expropriation pour cause d’insalubrité extrême représente un outil puissant mais complexe dans l’arsenal juridique de lutte contre l’habitat indigne. Son utilisation soulève des questions fondamentales sur l’équilibre entre droit de propriété et impératifs de salubrité publique, tout en révélant des difficultés pratiques de mise en œuvre. Face à ces enjeux, de nouvelles approches et réformes émergent pour renforcer l’efficacité de ce dispositif.
Limites et obstacles pratiques
Malgré sa pertinence théorique, l’expropriation pour insalubrité se heurte à plusieurs obstacles qui limitent son application. La complexité procédurale constitue un premier frein majeur. L’enchevêtrement des dispositions relevant du Code de la santé publique, du Code de la construction et de l’habitation, et du Code de l’expropriation crée un parcours administratif laborieux que de nombreuses collectivités, notamment les plus petites, peinent à maîtriser. Cette complexité entraîne des délais d’intervention souvent trop longs face à des situations qui nécessiteraient une réaction rapide.
Les contraintes budgétaires représentent un second obstacle de taille. Le coût global d’une opération d’expropriation pour insalubrité est considérable : indemnisation des propriétaires, frais de procédure, relogement des occupants, démolition ou réhabilitation des bâtiments. Ces charges pèsent lourdement sur les finances des collectivités territoriales, particulièrement dans les zones où l’habitat indigne est concentré et où les ressources fiscales sont souvent limitées.
La judiciarisation croissante des procédures constitue un troisième défi. Les recours contentieux se multiplient à chaque étape du processus, depuis la contestation de l’arrêté d’insalubrité jusqu’aux litiges sur le montant des indemnités. Cette judiciarisation allonge considérablement les délais et génère une incertitude juridique qui peut dissuader les autorités d’engager de telles procédures.
Enfin, la dimension sociale de ces opérations représente un défi considérable. Le relogement des occupants vulnérables se heurte souvent à la pénurie de logements abordables dans les zones tendues et à la difficulté d’accompagner des populations parfois très marginalisées vers un habitat durable.
Innovations juridiques et bonnes pratiques
Face à ces obstacles, plusieurs innovations juridiques et pratiques ont émergé pour renforcer l’efficacité des procédures d’expropriation pour insalubrité. La loi ELAN de 2018 a introduit des avancées significatives en créant un permis de diviser et un permis de louer dans certaines zones, permettant un contrôle préventif de la qualité des logements et limitant ainsi le développement de situations d’insalubrité extrême.
La mise en place de guichets uniques au niveau départemental ou intercommunal constitue une innovation organisationnelle majeure. Ces structures, comme les Pôles Départementaux de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI), rassemblent tous les acteurs concernés (services de l’État, collectivités, CAF, ARS, associations) et permettent une coordination efficace des actions, un partage d’expertise et une mutualisation des moyens.
Des outils numériques dédiés facilitent désormais le repérage et le suivi des situations d’habitat indigne. L’application « Histologe », expérimentée dans plusieurs départements, permet aux occupants ou aux travailleurs sociaux de signaler facilement des situations problématiques via une interface simple, accélérant ainsi le déclenchement des procédures.
Sur le plan financier, de nouveaux montages opérationnels se développent pour répartir la charge des interventions. Les opérateurs publics fonciers peuvent porter temporairement les biens expropriés avant cession à des bailleurs sociaux ou des aménageurs. Des partenariats public-privé permettent également de mobiliser des investisseurs pour la réhabilitation des immeubles après expropriation.
Vers une approche intégrée de lutte contre l’habitat indigne
L’avenir de l’expropriation pour insalubrité s’inscrit dans une approche plus globale et intégrée de lutte contre l’habitat indigne. Cette évolution se manifeste notamment par l’élargissement du champ d’intervention des Opérations de Restauration Immobilière (ORI) et des Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH), qui combinent incitations financières et contraintes réglementaires pour traiter des îlots entiers de bâtiments dégradés.
La territorialisation des politiques de lutte contre l’habitat indigne constitue une autre tendance forte. Le transfert progressif des compétences vers les intercommunalités, notamment les métropoles, permet une action à l’échelle pertinente des bassins d’habitat et une meilleure articulation avec les politiques de l’habitat et d’urbanisme.
L’émergence d’un droit à un logement digne comme composante du droit au logement opposable renforce également le cadre juridique de ces interventions. La Cour européenne des droits de l’homme a d’ailleurs reconnu dans plusieurs arrêts récents que l’exposition prolongée à des conditions d’habitat indigne peut constituer un traitement inhumain ou dégradant, renforçant ainsi la légitimité des interventions publiques.
Enfin, la prévention s’impose comme un axe majeur d’évolution. Le développement de l’observation et du repérage précoce des situations à risque, le renforcement des contrôles préventifs et l’information des propriétaires sur leurs obligations permettent d’agir en amont et de limiter le recours aux procédures d’expropriation, qui restent des mesures d’exception.
Cette approche intégrée se traduit par la mise en place de projets partenariaux d’aménagement (PPA) dans plusieurs métropoles françaises, associant interventions coercitives comme l’expropriation et mesures incitatives comme les aides à la rénovation, dans une stratégie globale de requalification urbaine.
Bilan et perspectives d’évolution du dispositif d’expropriation pour insalubrité
Après plusieurs décennies d’application, l’expropriation pour cause d’insalubrité extrême a démontré son utilité comme instrument de dernier recours dans la lutte contre les formes les plus graves d’habitat indigne. Néanmoins, son efficacité reste tributaire d’une constante adaptation aux réalités du terrain et aux évolutions sociales. Un regard critique sur ce dispositif permet d’en dresser un bilan nuancé et d’envisager des pistes d’amélioration pour l’avenir.
Bilan quantitatif et qualitatif des opérations d’expropriation
Les données statistiques disponibles révèlent une utilisation relativement modeste de l’expropriation pour insalubrité à l’échelle nationale. Selon les rapports de la Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement (DIHAL), moins de 500 immeubles font l’objet d’une telle procédure chaque année, un chiffre à mettre en perspective avec les estimations qui évaluent à plus de 400 000 le nombre de logements potentiellement indignes en France.
Cette utilisation limitée s’explique par plusieurs facteurs : la lourdeur administrative des procédures, le coût financier pour les collectivités, mais aussi la préférence accordée à des dispositifs moins contraignants comme les arrêtés de mise en sécurité ou les opérations programmées d’amélioration de l’habitat.
D’un point de vue qualitatif, les opérations d’expropriation présentent un bilan contrasté. Les réussites les plus notables concernent généralement des interventions intégrées dans des projets urbains plus vastes, comme la résorption de l’habitat insalubre à Marseille suite à l’effondrement de la rue d’Aubagne, ou la requalification de certains îlots dégradés dans le nord-est parisien. Ces opérations ont permis non seulement d’éliminer des poches d’insalubrité mais aussi d’amorcer une dynamique positive de renouvellement urbain.
En revanche, les interventions plus ponctuelles, portant sur des immeubles isolés, montrent des résultats plus mitigés. Elles permettent certes de traiter les situations les plus dangereuses, mais ne s’attaquent pas toujours aux causes structurelles de l’habitat indigne et peuvent conduire à un simple déplacement des problématiques vers d’autres secteurs.
Comparaisons internationales et enseignements
L’examen des dispositifs similaires mis en œuvre à l’étranger offre des perspectives intéressantes pour l’évolution du modèle français. Plusieurs approches alternatives méritent attention :
Le modèle britannique des « Empty Dwelling Management Orders » (EDMO) permet aux autorités locales de prendre temporairement le contrôle d’un logement vacant depuis plus de six mois pour le remettre sur le marché locatif, sans transfert de propriété. Ce dispositif, moins radical que l’expropriation, pourrait inspirer des mesures intermédiaires en France.
L’Allemagne a développé un système de « curatelle immobilière » qui autorise la désignation d’un administrateur public pour des immeubles gravement négligés. Cet administrateur peut réaliser les travaux nécessaires et percevoir les loyers jusqu’au remboursement des sommes engagées. Cette approche préserve le droit de propriété tout en garantissant la remise en état du bâti.
En Espagne, la législation de certaines communautés autonomes comme la Catalogne prévoit des sanctions financières progressives contre les propriétaires d’immeubles vacants ou dégradés, pouvant aller jusqu’à l’expropriation temporaire pour usage social. Ce gradient de sanctions pourrait enrichir l’arsenal juridique français.
Ces expériences étrangères suggèrent l’intérêt d’une gamme plus diversifiée d’outils d’intervention publique, adaptés à différents niveaux de gravité et permettant une réponse graduée avant le recours à l’expropriation définitive.
Propositions pour une évolution du cadre juridique
À la lumière des difficultés identifiées et des expériences internationales, plusieurs pistes d’évolution du cadre juridique de l’expropriation pour insalubrité peuvent être envisagées :
Une simplification procédurale constitue un axe prioritaire. La création d’une procédure unifiée de traitement de l’habitat indigne, fusionnant les différents régimes de police administrative (insalubrité, péril, sécurité des équipements communs), faciliterait l’action des autorités publiques. Cette simplification a été amorcée par l’ordonnance du 16 septembre 2020, mais pourrait être approfondie.
L’introduction de mesures intermédiaires entre la simple mise en demeure et l’expropriation permettrait une gradation plus fine des interventions. Un dispositif de « réquisition temporaire avec travaux d’office », inspiré des modèles allemand et britannique, pourrait être expérimenté pour les situations d’insalubrité remédiable mais non traitées par les propriétaires.
Le renforcement des sanctions pénales contre les marchands de sommeil constitue un complément nécessaire à l’approche administrative. L’aggravation des peines prévues par la loi ELAN va dans ce sens, mais pourrait être accompagnée de mesures facilitant la preuve de l’infraction et accélérant les procédures judiciaires.
La création d’un fonds national dédié au financement des opérations d’expropriation pour insalubrité allégerait la charge financière pesant sur les collectivités locales. Ce fonds, alimenté par une fraction de la taxe sur les logements vacants et par des contributions des acteurs de l’immobilier, garantirait une solidarité nationale face à ce problème social majeur.
Enfin, l’intégration systématique d’un volet « lutte contre l’habitat indigne » dans les documents de planification urbaine (PLU, PLH) permettrait d’inscrire ces interventions dans une stratégie territoriale cohérente et anticipative.
Ces évolutions juridiques, combinées à un renforcement des moyens humains et financiers dédiés à cette politique, pourraient transformer l’expropriation pour insalubrité d’un outil d’exception en composante efficace d’une stratégie globale d’éradication de l’habitat indigne en France.