La transmission des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) à l’étranger est un sujet qui soulève de nombreuses questions, notamment en termes de fiscalité et de droit successoral. En tant qu’avocat spécialisé dans le domaine, nous vous proposons de passer en revue les différents aspects juridiques liés à cette opération, afin de vous aider à mieux comprendre les enjeux et les risques associés.
1. Les SCPI : rappel sur leur fonctionnement
Les SCPI sont des sociétés dont l’objet principal est l’acquisition, la gestion et la cession d’un patrimoine immobilier locatif. Elles permettent aux investisseurs de détenir des parts représentatives d’un ensemble immobilier diversifié, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle et centralisée. Les revenus générés par ces biens immobiliers sont distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes.
2. Transmission des parts : cession ou donation ?
La transmission des parts de SCPI peut s’effectuer soit par voie de cession (vente), soit par voie de donation. La cession consiste en une opération par laquelle le propriétaire des parts transfère volontairement la propriété de celles-ci à un acquéreur, moyennant un prix convenu entre les parties. La donation, quant à elle, implique un transfert gratuit et irrévocable du patrimoine du donateur au bénéficiaire.
3. Fiscalité applicable en cas de cession ou donation à l’étranger
La fiscalité applicable en cas de transmission des parts de SCPI à l’étranger dépend notamment du pays de résidence fiscale du cédant ou donateur, ainsi que du pays où sont situés les biens immobiliers détenus par la SCPI. En principe, le droit français prévoit une imposition sur les plus-values réalisées lors de la cession des parts, ainsi qu’une taxation des droits de mutation à titre gratuit en cas de donation. Toutefois, ces règles peuvent être modifiées par les conventions internationales signées entre la France et le pays concerné.
Il est donc essentiel de vérifier les dispositions applicables en fonction des conventions fiscales existantes entre la France et le pays étranger concerné, afin d’anticiper les conséquences fiscales liées à la transmission des parts et éviter toute double imposition.
4. Droit successoral : quelles règles applicables ?
En matière de droit successoral, le principe général est celui de l’application de la loi du dernier domicile ou de la résidence habituelle du défunt pour régir l’ensemble de sa succession mobilière et immobilière (y compris les parts de SCPI). Toutefois, cette règle connaît plusieurs exceptions :
- Le défunt avait expressément choisi, par testament, d’appliquer la loi de sa nationalité à sa succession
- Des conventions internationales peuvent prévoir des règles spécifiques pour certaines catégories de biens ou de successions
- L’Union européenne a adopté un règlement (n° 650/2012) qui prévoit, pour les successions ouvertes à compter du 17 août 2015, l’application de la loi de l’État membre dont le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès, sauf si celui-ci avait choisi d’appliquer la loi de sa nationalité
5. Transmission des parts et démembrement de propriété
Dans certains cas, il peut être intéressant d’envisager la transmission des parts de SCPI en recourant au mécanisme du démembrement de propriété. Celui-ci consiste à séparer la pleine propriété des parts en deux droits distincts : l’usufruit (qui confère le droit de percevoir les revenus générés par les parts) et la nue-propriété (qui confère le droit d’en disposer librement).
Le démembrement peut être utilisé notamment dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, permettant ainsi au donateur de continuer à percevoir les revenus tout en transmettant progressivement la nue-propriété des parts à ses héritiers. Cette technique présente plusieurs avantages fiscaux, tels que l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit et la réduction de l’assiette taxable pour l’impôt sur la fortune immobilière.
6. Conclusion
La transmission des parts de SCPI à l’étranger soulève plusieurs enjeux juridiques et fiscaux qu’il convient d’appréhender afin de sécuriser l’opération et d’optimiser sa situation patrimoniale. La prise en compte des conventions internationales, du droit successoral et des possibilités offertes par le démembrement de propriété est essentielle pour garantir une transmission réussie. Il est donc vivement recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en la matière, qui saura vous conseiller au mieux de vos intérêts.